Бизнес в сфере недвижимости. Инструкция и советы по созданию пассивного инвестиционного дохода на базе недвижимости.

Недвижимость – это сердцевина практически любого бизнеса, и именно она является фундаментом состояния многих богатых людей. Для того, чтобы создать богатство и сделать свой бизнес «здоровым и красивым», необходимо освоить азы обращения с недвижимостью.
Дональд Трамп

Содержание

Введение

Недвижимость – это интересный и перспективный бизнес. Это хорошее инвестиционное направление. Кратко, о плюсах и минусах инвестиций в недвижимость, я уже писал в статье Инвестиции.  В этой статье, я расскажу об опыте в бизнесе по аренде недвижимости. Опишу варианты инвестиции в недвижимость на реальных примерах. Статья будет интересна начинающим инвесторам и бизнесменам, которые хотят относительной стабильности в этом мире. Недвижимость – хороший инструмент для диверсификации своих активов.

Варианты подходящей недвижимости

Всю интересующую нас недвижимость можно разделить на жилую и нежилую, то есть коммерческую. Земельные участки – отдельная большая тема. С жилой, все более-менее понятно – это квартиры, дома, реже комнаты. В свою очередь, коммерческая недвижимость, разделяется на:

  • Торговые площади в торговых центрах и других зданиях, с общим входом и общими помещениями.
  • Производственные площади. Ангары, базы, цеха и другое.
  • Складские помещения. Теплые склады, холодные площадки.
  • Офисные помещения.
  • Отдельные торговые площади с отдельным входом.

Разберём всё это более детально.

Начнём с жилой недвижимости, для последующей сдачи в наём. 

Дела с жилой недвижимостью, обстоят не самым лучшим образом. Изначально, я думал, что это более прибыльный бизнес. Оказалось, это далеко не так.

 Конкретные минусы:

  • Показатели доходности к вложенным средствам ниже чем в коммерческой недвижимости.
  • Сложность сдачи в долгосрочную аренду
  • Высока вероятность простоя
  • Ремонт и затраты ложатся на вас, уменьшая и без того небольшую прибыль.
  • Риски адекватности Арендаторов. Проверить что у вас арендаторы магазин цветов, а не игровой салон, проще, чем убедиться, что жильцы ведут себя пристойно.

Плюс я вижу только один – это возможность покупки квартиры в ипотеку, для последующей сдачи. Но предупреждаю, часто, это нарушает условия кредитного договора. И помните. Кредит – это риск растянутый во времени, за ваши же деньги.

 

Торговые площади в торговых центрах и других зданиях, с общим входом.

Минусы:

  • Сложность оформления прав собственности. Иногда её просто нет. Некоторые умудряются продавать право аренды!
  • Сильная зависимость от администрации комплекса.
  • Высокие сборы с владельцев ТЦ.
  • Часто, слишком долгий срок окупаемости.
  • Хуже показатель – капитальные затраты/прибыль.

Плюсов же особо нет. Кроме, возможно, проходимости места, и как следствие высокой стоимости аренды, которая может покрыть все эти недостатки. Но это крайне редкие исключения.

Производственные площади как вид бизнеса аренды недвижимости.

Здесь потребуется серьезный стартовый капитал. Не интересно начинающему инвестору. Надо знать много больше чем умение оценить расположение торговой точки. В идеале иметь производство на данных площадях, параллельно сдавая часть в аренду. Так же, необходимо содержать штат, учитывать серьёзные накладные расходы. Если вы решились инвестировать в производственные помещения, то надеюсь вы знаете что делаете! Я не советую начинать работать с недвижимостью с этого типа помещений.

К плюсам, можно отнести, возможность работы с серьезными арендаторами на долгий срок. И, пожалуй, возможность открытия самостоятельного бизнеса производства на своих же площадях, с одновременной диверсификацией, при сдаче части площадей в аренду.

 

Бизнес на складских помещениях. Теплые склады, холодные площадки.

Это направление может быть перспективным бизнесом. Но для его реализации требуется существенная сумма инвестиций. Также, высоки накладные расходы, на поддержание работоспособности складского комплекса. Складские помещения очень актуальны в пределах основной городской застройки, ближе к центральной части. Особенно интересны тёплые склады. На окраинах и в промышленных районах этого добра много и цены на Аренду падают пропорционально удаленности. В любом случае, в складских комплексах надо разбираться. Начинающему бизнесмену, инвестору осилить это проблематично. Можно, но зачем, если есть более интересные варианты?

 

Самые выгодные направления бизнеса в работе с недвижимостью, с учетом минимизации стартовых вложений – это магазины и офисы.

В результате, главные Направления для бизнеса аренды недвижимости – это офисы и магазины с отдельным входом.

Общие плюсы для этих направлений:

  • возможность начала с меньшим стартовым капиталом. Например, покупка офисного помещения в 15-20 м2 одно из самых недорогих вариантов вложений в недвижимость.
  • При работе с высоколиквидными, небольшими помещениями, уменьшается время простоя.
  • Большая стоимость аренды квадратного метра, по сравнению с жилой недвижимостью.
  • Затраты на текущий ремонт либо минимальны, либо их несут арендаторы.
  • Хороший показатель окупаемости.

Минусы:

  • Как и везде, можно ошибиться в оценке и понести убытки.
  • Зависимость от владельца офисного здания, если это офисы.

Советы по заработку с недвижимости

Итого, что мы имеем? Первое – это офисы. Офисные помещения, могут рассматриваться, как тихая гавань, в мире недвижимости. Да бывают простои, арендаторы меняются. Но при грамотной организации процесса, это можно нивелировать.

Базовые Советы, для желающих заняться бизнесом по сдаче в аренду офисов:

Первый совет – диверсифицируйте 

Офисные помещения – это удобные и высоколиквидные помещения на рынке. Но важно знать нюансы. Сделав хороший ремонт в огромном офисе и надеясь его быстро сдать, вы можете столкнуться с неприятным сюрпризом. Он может оказаться никому не нужен. Конечно вопрос цены/качества играет важную роль. Но как показывает опыт, лучше иметь три офиса по 20 квадратов в разных зданиях, чем 1 супер офис в 60 квадратов в одном. Тем более, сейчас все стараются сократить издержки, и офисы небольшой квадратуры пользуются значительно бОльшим спросом.

Итого, выбираем меньшие квадраты и большее количество помещений.

Второй совет – не экономьте на ремонте

Скупиться на качество базового ремонта вредно. Хороший пол, потолок, правильно сделанные стены с отбойниками от кресел. Разводка электричества и связи, хорошее освещение. Это принесет вам прибыль. Благодаря своей износостойкости, качественный ремонт сэкономит ваши деньги. Установка кондиционера увеличит ликвидность офиса, увеличит стоимость аренды. Делайте ремонт в стандартных офисных тонах, даже если вы очень любите яркие цвета. Задача – добиться надежной базы, и при необходимости обновлять офис легкой и дешевой подкраской стен. Экономить стоит, но не в ущерб качеству.

Итого, делаем надежный, аккуратный и в последнюю очередь недорогой ремонт.

Третий совет – осторожность.

Это, конечно, базовая проверка всего и вся перед покупкой. И не только офиса, но и здания, а также городских планов. Может на них этого здания уже нет? Всегда подходите к покупке недвижимости с параноидальной педантичностью.

Лучше отказаться от странно выгодной сделки, чем лишится средств.

Четвёртый – Составить бизнес-план.

Как ни странно, даже тут без него никуда. Надо расписать то, что вы хотите. Затраты, доходы, планы, сроки, развитие. И когда будете его писать, не останавливайтесь на малом. Ведь ваша итоговая задача – получение солидного пассивного дохода, а не сдача единственного офиса. Мыслите масштабно.

И подходите к этому вопросу как к любой инвестиционной стратегии.

Пятый совет – не жадничать.

Жадничать не красиво и часто убыточно. Поставив слишком высокую цену за свою недвижимость, вы рискуете сидеть на ней, как собака на сене. Увеличив цену на 10% и месяц прождав Арендатора, вы по сути теряете эти 10%. Лучше дешевле, но стабильно, чем дорого, но с перерывами. Изучаем цены конкурентов. Будьте в рынке.

Выставляем адекватную цену недвижимости.

Советы по коммерческой, торговой недвижимости с отдельным входом, в качестве бизнеса по сдаче в аренду.

Это может быть еще удобнее и выгоднее, чем офисные помещения. Базовые Советы аналогичны офисным помещениям – ценовая политика, бизнес-план, проверка продавца и ориентация на небольшие площади, улучшат ваши показатели прибыли.

Но можно ещё добавить следующие моменты:

Месторасположение торгового помещения самое важное.

В торговых помещениях более важно место. Это по сути главное. Выбирайте место проходное, удобное. Рядом должны быть парковки, основные пути движения населения с утра и вечером. Ваша наблюдательность вам в помощь. Каждому помещению стоит уделить время, понаблюдать за движение людей рядом. Важно все, даже куда смотрит человек, проходя мимо интересующего вас помещения.

Перспектива застройки и развития территории.

Смотрите перспективы застройки территории. Если она должна измениться, через год вы можете не узнать это место. Люди могут начать обходить помещение. Могут перенести остановку, либо реконструировать дорогу, убрав парковку. Все это, при желании, можно учесть. Часто, данные по планируемым изменениям общедоступны.

Наблюдательность полезна.

Изучайте рынок в этом районе и ваших соседей. Если у них висит баннер «аренда» и явно давно – лучше не думать, что вы точно сдадите это помещение быстро. Надо узнать цену аренды ближайших помещений. Поговорить с арендаторами. Можно переговорить с жильцами дома, если помещение находится в жилом доме. Никакая информация не бывает лишней, при работе с крупными сделками.

Ремонт – это хорошо.

У торговых помещений, в части ремонта, есть значительный плюс. При соблюдении базовых принципов качества ремонта, с поправкой на торговое помещение, арендаторы будут сами делать косметический ремонт под себя. Это значительно экономит ваши средства. Каждый новый арендатор, либо старый, при необходимости, самостоятельно покрасит стены как пожелает. Не забудьте учесть это в договоре. А так же, не забудьте учесть запрет на капитальные реконструкции, без вашего письменного согласия.

Работаем на упреждение.

Идеально приобретать помещения под существующего Арендатора. Это могут быть различные сетевики, с которыми у вас уже есть договорённости. Например, сеть аптек или небольших магазинов, которая уже снимает у вас какие-то помещение, либо вы знаете, что они ищут помещение в Аренду в конкретном районе. Договорившись с ними можно приобретать помещения под них. Но будьте внимательны, не кладите все яйца в одну корзину. Когда у вас всего один арендатор – это опасно. Диверсифицируйте.

Опыт и идеи реализации бизнеса аренды недвижимости

Лучший способ обучения – это примеры. Примеры с пояснениями, вообще здорово. Для вас я опишу два примера, которые наглядно покажут преимущества, описанных типов помещений. Это не руководство к действию, это идеи для вдохновения и поиска своих оригинальных решений.

Первый пример бизнеса по сдаче недвижимости.

Имеем цокольное помещение в новом здании, купленное на стадии завершения строительства. Площадь 300+ кв. метров. Цена, в базовой комплектации помещения, равна 3-х комнатной квартире, площадью 80 кв. метров, в том же здании.

 Плюсы помещения:

  • удобно расположенный вход;
  • цоколь, визуально, как первый этаж, с полноценными окнами;
  • Относительно свободная планировка

Минусы:

  • Полное отсутствие ремонта;
  • Необходимость хорошего опыта для адекватной оценки актива.

Производим базовый ремонт – пол, потолок, стены, электрика. В результате помещение заполнено 5 арендаторами. Два из которых магазины, сами настояли на договоре долгосрочной аренды и сделали себе чистовой ремонт. Остальные 3 помещения отошли под офисы. Сдались все помещения в течение 2-х месяцев.

Итоговая стоимость аренды цоколя, в шесть раз превосходит потенциальную стоимость аренды квартиры. При равных начальных затратах!

На что обратить внимание, при покупке в строящемся здании:
  1. Надежность застройщика.
  2. Проверка всех документов на дом – разрешительная документация, проекты, экспертизы, согласования и на всё, что только можно! Для этого подключаем профессионалов – юристов, риэлтеров.
  3. Берём проект планировки территории. Выходим на местность. Представляем где и как будут ходить люди. Это очень важно. Помещения должны быть в хорошем месте. Хорошее место – это там, где есть людской трафик, потенциальные клиенты ваших арендаторов.
  4. Очень удобно – это первая линия. Но первая линия, без возможности подъезда с дороги с удобной парковкой, или серьезного пешеходного трафика – это самая большая глупость. Такие помещение не берём. Если помещение видят проезжающие мимо машины, но остановиться у него не могут – это дорогое и плохое помещение.
  5. Внимательно читаем проект планировки. Генеральные планы. Планы города. Видение застройщика может не совпадать с планами городских властей. Застройщик может «сочинить» лишнюю парковку или отворот от магистрали, а по факту его не будет.
  6. Ищем Арендаторов до окончания строительства. Конечно если вам есть что показать. Заключаем договор о намерениях. Тем самым мы значительно минимизируем время простоя помещения, и можем переложить часть стоимости ремонта на арендатора.
  7. Конечно составляем бизнес-план. Оценки рынка. Затраты, доходы, цели, развитие!
  8. И не стоять на месте! Это не последние инвестиции в вашей жизни)

Второй пример инвестиции в недвижимость.

Покупка жилой квартиры, на первом этаже здания, с целью перевода в нежилое помещение.

Квартира площадью 40 кВ М. Перевод занимает год. Год квартира сдаётся, как жилое помещение, зачем терять прибыль? Дальше реконструкция и финальные штрихи – 2 месяца.

Итого, в момент окончания процедуры перевода, квартира становится дороже в 1.5 раза по продажной цене. Цена сдачи в аренду увеличилась в 3.5 раза. Затраты на ремонт и реконструкцию, с организацией отдельного входа, окупились сразу увеличением стоимости помещения.

Срок окупаемости всех вложений, при сдаче как жилая квартира, равен 24 годам.

Срок окупаемости вложений при сдаче магазина – равен 6.5 годам. Плюсы очевидны.

На что стоит обратить внимание при реализации этой идеи:
  1. Правила безопасности при покупке недвижимости. Проверяем все, что только можно. Подключаем профессионалов. Изучаем сами.
  2. Принципиальная возможность перевода в нежилое помещение. Консультируемся с юристами, архитекторами, проектировщиками.
  3. Составляем детальный бизнес-план. Оцениваем рынки. Считаем затраты. Думаем.
  4. Обследуем район и смотрим перспективность места! Место очень важно.
  5. В процессе перевода работаем с профессионалами. Юристы. Проектировщики. Тут экономить опасно.
  6. Ищем Арендаторов на финальной части завершения работ по переводу. Зачем нам простои?
  7. Не останавливаемся на достигнутом. Деньги должны приносить деньги. Диверсифицируем Направления инвестиций. Ищем другие варианты пассивного дохода.

Заключение

В заключении хочу посоветовать: не упирайтесь в одно направление бизнеса и инвестиционной деятельности, если это не призвание всей вашей жизни. Но даже тогда, смотрите на мир шире. Даже имея призвание, никто не мешает заниматься пассивными инвестициями. Это позволит вам заняться реальной диверсификацией. Увеличить вероятность вашего успеха с течением времени, уменьшив риски, не потеряв при этом текущего потенциала и не ограничивая себя сегодня.

Это были только примерные идеи и варианты их реализации. Важно понять общий принцип, но не стоит воспринимать все как инструкцию. В одном месте это принесёт прибыль, а в другом может обернуться убытками. Это скорее пример, направление для фантазии и общие рекомендации. Вы можете найти отличные варианты и в жилой недвижимости, и в производственных площадях. Можно сделать всё что угодно, если видеть возможности и уметь просчитывать варианты. Помните, что любое даже самое выгодное дело может оказаться убыточным, если его организатор в нем не разбирается. И наоборот, даже самое рискованное и провальное дело, в руках профессионала, превращается в блестящую партию, разыгранную по нотам.

Выгодных сделок и хороших арендаторов, друзья!

Полезный материал? Поделитесь им с друзьями - это лучшая благодарность за наш труд!

Поделиться:

Вам может быть интересно:

На что стоит потратить время

На что стоит потратить время, что бы это не казалось бессмысленным? Как найти баланс между личной эффективностью и научится жить для себя? На какие вещи трачу время я, при этом это не продвигает меня к моим глобальным целям. Обо всём этом в новой статье...

Мои любимые кето завтраки, подробно, вкусно.

Для меня завтрак на кето очень важен. В основном я не обедаю, поэтому завтрак должен быть плотным, но не тяжелым. Насыщать, но не вгонять в сон. Хорошо, что кето питание как раз подразумевает такие приёмы пищи. После правильного кето завтрака, хочется пробежать пяток километров, по ходу свернуть горы, а после …

Основа или психофизическое состояние, необходимое для эффективного инвестирования в российский фондовый рынок

Это личный опыт человека инвестирующего в акции на протяжении более 7 лет. Рассказ о том, в каком случае стоит совершать сделки на финансовых рынках, а в каких не стоит этого делать. Это набор личных правил частного инвестора. Он позволит вам перенять опыт и избежать ошибок.